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Este crecimiento se debe al sólido rendimiento económico, al fácil acceso a créditos hipotecarios y al optimismo respecto a la entrada del país en la zona euro.

En el cuarto trimestre de 2024, el índice de precios de la vivienda en Bulgaria subió de 193 a 228 puntos en comparación con el mismo período del año anterior, lo que representa un aumento anual superior al 18% y más del doble respecto al año base.

Según Bulgarian Properties, el precio medio de la vivienda en Sofía alcanzó los 2.080 euros por metro cuadrado a comienzos de 2025. Según Colliers, los precios de las casas unifamiliares en el sur de la capital ya rondan los 500.000 euros.

Aunque los analistas esperan un enfriamiento gradual del mercado, la escasa construcción nueva y el alto nivel de ahorro de los hogares seguirán impulsando un crecimiento moderado de los precios en los próximos años. Para afrontar el riesgo de sobrecalentamiento, el Banco Nacional de Bulgaria introdujo normas hipotecarias más estrictas en octubre de 2024.

Las transacciones inmobiliarias alcanzaron un récord en 2024, aunque la actividad del mercado varió según la ciudad. Sofía registró un aumento del 10,4% y sigue siendo el principal motor del crecimiento. El mercado de Plovdiv se desaceleró, con un incremento del 9,4% a comienzos de 2025 frente al 24,5% del año anterior, mientras que Varna experimentó una caída del 3,9% en el volumen de operaciones.

Más de la mitad de las compras de vivienda en las grandes ciudades se financian mediante hipotecas, lo que refleja el papel crucial del crédito bancario en el mercado inmobiliario.

Los precios de alquiler también se dispararon. Según Deloitte, en 2024 los alquileres aumentaron un 16% en Sofía, un 9% en Plovdiv y un 18% en Varna. En la capital, los apartamentos de una habitación cuestan ahora entre 400 euros en las zonas periféricas y 750 euros en el centro. El segmento de inversión en alquiler sigue siendo activo, aunque la falta de regulación y de datos fiables sigue limitando la transparencia del mercado.

Bulgaria se encuentra entre los países europeos con los tipos hipotecarios medios más bajos (2,83%). En comparación, las tasas superan el 7,5% en Polonia y se acercan al 7% en Rumanía. Esta ventaja hace que la compra de viviendas sea relativamente asequible según los estándares de la UE.

Al mismo tiempo, la construcción de nuevas viviendas se mantiene en niveles moderados, con unas 3,4 viviendas terminadas por cada 1.000 habitantes en 2024, cerca del promedio regional. Sin embargo, con 672 viviendas por cada 1.000 personas, Bulgaria lidera Europa, superando a Francia (556) y Bélgica (490). Esto refleja tanto una fuerte tradición de propiedad como una gran cantidad de viviendas vacías.